出售自有住房需缴个税，计税方式分据实征收（差额20%）、核定征收（住宅1%、非住宅1.5%）、满5年唯一住房免征及继承/受赠后转让特殊处理四类。
如果您出售自有住房，需依法缴纳个人所得税，其计税依据为财产转让所得。以下是适用于2025年底现行有效的多种计算方式：
一、据实征收：按差额20%计算
该方法适用于纳税人能提供完整、准确的购房合同、发票、装修费用凭证、贷款利息证明及转让税费完税凭证的情形，可最大限度扣除合法成本，降低应纳税所得额。
1、确定房产转让收入额：以实际成交价格为准，若税务机关核定计税价格高于成交价，则按核定价格计算；该收入额不含增值税。
2、确定房产原值：包括购房款（含当时支付的增值税）、契税、印花税、中介费、权属登记费等原始取得成本；继承或受赠取得的，以被继承人/赠与人取得该房时的原值及相关税费为基础。
3、确定合理费用：包括转让过程中缴纳的增值税及附加、土地出让金（如补缴）、评估费、公证费、律师费、住房贷款利息（限首次购房且未抵扣过个税者）、实际发生的住房装修费用（须提供真实有效发票，其他住房最高按原值10%扣除）。
4、计算应纳税所得额：应纳税所得额 = 转让收入额 − 房产原值 − 合理费用。
5、计算应纳税额：应纳税额 = 应纳税所得额 × 20%。
二、核定征收：按转让收入1%或1.5%计算
该方法适用于无法提供完整、准确的原值凭证和合理费用凭证，或地税系统中查不到房屋原值信息的情形，操作简便，但不可抵扣实际支出。
1、确认房屋性质：住宅类适用核定征收率1%，非住宅类（如商铺、写字楼）适用1.5%。
2、确定计税依据：以税务机关核定的转让收入额（通常为网签合同价或评估价）为基数。
3、计算应纳税额：应纳税额 = 核定转让收入额 × 核定征收率。
三、免征情形：满足条件可全额豁免
该方式无需计算应纳税额，直接适用法定免税政策，前提是同时符合全部条件。
1、确认房屋持有年限：自房屋权属登记日期或契税完税凭证日期起算，满5年（含）以上。
2、确认用途性质：该住房为卖方家庭唯一生活用房，且用于自住，不得存在出租、商用、多套登记等情形。
3、确认权属来源：不限于自行购买，继承、受赠取得的住房，若满足“满5年+唯一生活用房”，同样适用免税。
4、申报时须提供：不动产权证书、户口簿、婚姻状况证明、唯一住房承诺书、原购房或继承/赠与相关完税及权属资料。
四、特殊情形：继承后转让的计税处理
受赠或继承取得的住房再行转让，不按赠与/继承环节征税，而按转让环节征税，但原值认定规则不同，直接影响应纳税所得额。
1、若能提供被继承人/赠与人原始购房凭证：以该原始购房款及相关税费作为房产原值基础。
2、若无法提供原始凭证：可凭继承公证书、赠与合同、当时缴纳的契税完税凭证等材料，由税务机关核定原值。
3、允许扣除的合理费用：包括继承或受赠环节缴纳的契税、印花税、公证费、评估费，以及本次转让缴纳的增值税及附加、中介费、登记费等。
4、应纳税所得额 = 现转让收入额 − 被继承人/赠与人原值及相关税费 − 本次转让合理费用。
5、最终税额仍按20%税率计算，不适用核定征收，除非纳税人主动放弃据实申报且税务机关同意按核定执行。
