120㎡住宅公摊面积合理范围为8.4–36㎡，取决于楼型：多层7%–12%、小高层15%–18%、高层20%–23%、超高层23%–30%；套内面积92.4–111.6㎡，使用面积再减墙体及阳台折损后约80–85㎡。
如果您购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，但发现实际可使用的空间明显小于该数值，则可能是由于公摊面积占比不同所致。以下是关于120㎡房屋公摊面积合理范围及建筑面积、使用面积计算方式的详细说明：
一、120㎡房屋公摊面积的正常范围
公摊面积并非固定值，而是由建筑类型、梯户比、楼栋结构等多重因素决定。不同楼型对应的公摊系数差异显著，直接影响最终得房率。
1、多层住宅（6层及以下楼梯房）：公摊系数为7%–12%，对应公摊面积约为8.4–14.4㎡，套内面积约为105.6–111.6㎡。
2、小高层住宅（7–11层，常见两梯四户）：公摊系数为15%–18%，对应公摊面积约为18–21.6㎡，套内面积约为98.4–102㎡。
3、常规高层住宅（12层及以上，常见两梯三户或两梯四户）：公摊系数为20%–23%，对应公摊面积约为24–27.6㎡，套内面积约为92.4–96㎡。
4、超高层塔楼（如30层以上核心筒结构）：公摊系数可达23%–30%，对应公摊面积约为27.6–36㎡，套内面积低至84–92.4㎡。
二、建筑面积与套内建筑面积的换算方法
建筑面积是产权证登记面积，包含套内建筑面积与公摊面积之和；套内建筑面积才是购房人实际拥有产权的部分，由使用面积、墙体面积和阳台面积构成。
1、套内建筑面积 = 建筑面积 ÷ (1 + 公摊系数)
2、以公摊系数0.2为例：套内建筑面积 = 120 ÷ (1 + 0.2) = 100㎡
3、以公摊系数0.25为例：套内建筑面积 = 120 ÷ (1 + 0.25) = 96㎡
4、若开发商提供公摊系数为0.3，则套内建筑面积 = 120 ÷ 1.3 ≈ 92.31㎡，此时阳台半赠送面积可能额外增加约2–3㎡使用面积。
三、套内建筑面积拆解与使用面积估算
套内建筑面积不等于日常活动面积，还需扣除墙体投影面积与阳台折算部分，才能接近真实可铺砖、可摆放家具的“使用面积”。
1、套内建筑面积 = 实际使用面积 + 套内墙体面积（含外墙一半厚度） + 阳台面积（封闭全计、未封闭按50%计）
2、一般情况下，墙体面积约占套内建筑面积的15%–20%，即100㎡套内中墙体约占15–20㎡
3、扣除墙体后，实际使用面积约为80–85㎡（以套内100㎡为例）
4、若含6㎡封闭阳台，则该部分全额计入套内，但实际使用中仅新增约5–5.5㎡有效活动空间（受栏杆、地漏、设备位等影响）
四、识别非公摊区域的关键提示
并非所有公共区域都计入公摊，国家规定明确排除部分面积，购房者应核查测绘报告中是否误将以下区域纳入分摊范围。
1、地下室（不含作为公共设施用房的地下大堂）、独立车库、车位产权面积不得计入公摊
2、物业用房、社区管理用房、人防工程等专用功能空间，虽属公共性质，但不得分摊至住户产权面积中
3、底层架空层若设计为绿化或休闲用途且无围护结构，通常不计入公摊；但若加装门窗、设为物业办公点，则可能被违规计入
4、商业裙楼中的电梯厅、通道若仅服务商业层，不得向住宅业主分摊
