二手房个税计算分四类：一、实计法按20%税率计征，需提供完整原值凭证；二、核定法按1%或2%比例征收；三、“满五唯一”可免征；四、直系亲属赠与或继承不征个税。
如果您出售一套二手房，需缴纳个人所得税，则该税额的计算方式取决于能否提供完整准确的房屋原值凭证及是否满足免税条件。以下是具体计算方法：
一、依实计征法
该方法适用于能提供购房合同、发票、契税完税证明等原始凭证，并可准确核算房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用的情形。应纳税所得额为转让收入减去上述各项扣除后的余额，再按20%税率计税。
1、确认转让收入：以不含增值税的成交金额为准，若合同为含税价，需先进行价税分离，公式为：不含税收入＝含税销售额÷（1＋3%）。
2、确定房屋原值：包括购房款、契税、印花税、中介费（如有合法票据）、装修费（需提供税务监制发票且不超过房屋原值的10%）等。
3、核算可扣除税费：含本次转让环节已缴纳的增值税及附加、土地出让金（如为划拨转出让）、评估费、公证费等实际发生且有凭据的费用。
4、计算应纳税所得额：应纳税所得额＝不含税转让收入－房屋原值－可扣除税费－合理费用。
5、计算个税：个人所得税＝应纳税所得额×20%。
二、核定征收法
该方法适用于无法提供完整、准确房屋原值凭证，或税务机关认定凭证不具充分证明力的情形。税务机关按转让收入的固定比例核定应纳税额，无需逐项扣除成本。
1、确认适用比例：当前多数地区执行1%核定率；部分城市如漳州对住宅实行2%核定率，具体以不动产所在地税务机关公告为准。
2、确认计税依据：以不含增值税的核定成交金额为基数，不含税收入＝核定成交金额÷（1＋3%）。
3、计算个税：个人所得税＝不含税核定成交金额×核定征收率。
三、“满五唯一”免征法
该方法适用于同时满足“自用满五年”与“家庭唯一生活用房”两个法定条件的住房转让行为，属法定免税情形，无需申报缴纳个人所得税。
1、核实“满五年”：以不动产权证登记日期与契税完税凭证日期中“孰先”者为起算点，至本次转让合同签订日满60个月及以上。
2、核实“唯一”：卖方及其配偶、未成年子女在出售住房所在城市范围内无其他登记在册的住宅类不动产。
3、准备材料：提供家庭成员身份证明、户口簿、婚姻状况证明、不动产登记信息查询结果、原购房凭证等备查。
4、申报操作：在不动产交易办税窗口或电子税务局选择“满五唯一”免税选项，系统自动校验并免征个税。
四、赠与及继承特殊情形
该情形下房屋权属转移不构成“有偿转让”，不属于财产转让所得征税范围，依法不征收个人所得税。
1、确认赠与对象：仅限于配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，或承担直接抚养/赡养义务的人。
2、确认继承事实：须提供公证书、生效法律文书或不动产登记机构出具的继承权证明文件。
3、核查受赠/继承人名下房产情况：若受赠人后续再次转让该房屋，其购房时间以原产权人取得时间为准，影响未来“满五唯一”认定。
4、注意提示：直系亲属间无偿赠与虽免征个税，但受赠方未来出售时，原值按原产权人购房成本确定，不可按赠与时市场价确认。
