房产个税按差额20%、核定1%、满五唯一免征、特殊房型计税及买方代缴五种方式执行，需依持有年限、原值凭证和地方政策选择适用。
如果您在进行房产买卖交易，涉及个人所得税的计算与缴纳，则需依据房屋持有年限、原值凭证完整性及地方政策执行。以下是计算与缴纳房产个税的具体方法：
一、按差额20%计算应纳税额
该方式适用于能够提供完整购房原值凭证、合理费用凭证的卖方，以真实增值部分为计税基础，体现“所得征税”原则，避免对原始投入重复征税。
1、确定转让收入：以房屋实际成交价格为准，若成交价明显偏低且无正当理由，税务机关可按房地产市场价格核定收入。
2、确认财产原值：包括购房发票所载金额、契税完税凭证、银行贷款利息结算单、装修费用发票（需提供合同及付款凭证）等可验证的原始支出。
3、归集合理费用：含本次转让过程中缴纳的增值税及附加、印花税、公证费、中介服务费、评估费等实际发生并取得合法票据的费用。
4、计算应纳税所得额：转让收入－财产原值－合理费用＝应纳税所得额。
5、计算应纳税额：应纳税所得额 × 20%。
二、按核定征收率1%计算应纳税额
当卖方无法提供完整、准确的房屋原值凭证，或凭证缺失、不具证明力时，税务机关依规定实行核定征收，简化征管流程，确保税款及时入库。
1、确认转让收入：以网签合同价或税务机关核定的计税价格为准。
2、排除扣除项：核定征收下，不扣减原值与费用，直接以收入为计税依据。
3、适用税率：统一按转让收入的1%计算应纳税额。
4、注意：该方式不得叠加享受“满五唯一”免税政策，仅适用于不符合免税条件且凭证不全的情形。
三、适用“满五唯一”免征政策
该政策为法定免税情形，并非可选计算方式，符合条件即自动豁免个税，无需申报缴纳，但须在交易环节向税务机关提交对应证明材料。
1、确认房屋产权登记时间：以不动产权证书登记日期起算，满60个月（5年）以上。
2、核实家庭唯一生活用房：卖方及其配偶在本市范围内名下无其他住房，且该房为实际居住用途，非投资或闲置。
3、准备材料：提供户口簿、婚姻状况证明、不动产登记信息查询结果、现住房水电煤缴费记录等佐证材料。
4、办理路径：在不动产登记中心缴税窗口现场提交，系统自动校验资格，符合则个税显示为零元。
四、特殊情形：已购公有住房及动迁安置房
此类房屋因取得方式特殊，其原值构成与普通商品房不同，须按政策单独核定应纳税所得额，防止计税基础失真。
1、识别房屋性质：查看产权证附记栏或原始购房协议，确认是否属于已购公房、集资建房、经济适用房或动迁安置房。
2、确定经济适用住房价款标准：依据房屋所在地县级以上政府公布的当年经适房指导价格，乘以面积标准（如上海为人均22平方米）。
3、计算可扣减项：销售价－经济适用住房价款－超面积补缴款－财政/原单位所得收益－合理税费＝应纳税所得额。
4、适用税率：仍为20%，但计税基数已作政策性调减。
五、买方代缴情形下的操作要点
虽法定纳税义务人为卖方，但实践中常由买方承担全部税费，此时需在合同中明确约定并同步完成资金划转与完税凭证获取，防范权属风险。
1、在《存量房买卖合同》补充条款中写明：“本次交易产生的个人所得税由买方承担，卖方配合提供所需证件材料。”
2、买方持卖方身份证复印件、产权证、合同等资料，至不动产登记中心税务窗口申报缴税。
3、缴款后当场领取《税收完税证明》，该凭证为后续过户必要文件，缺此不可办理产权转移登记。
4、保留完税证明原件及付款凭证，作为买方履行合同义务的关键证据。
