二手房个税按据实征收（20%）、核定征收（1%–3%）或免征（满五年唯一住房）三种方式计算，具体取决于原值凭证、持有年限及住房套数。
如果您出售一套二手房，但对个人所得税的计算方式存在疑问，则可能是由于房屋持有年限、是否为唯一住房或原值凭证是否齐全等因素影响计税方式。以下是针对不同情形的个税计算方法：
一、按“财产转让所得”据实征收
该方法适用于能提供完整购房合同、发票等原值凭证，且税务机关审核通过的情形。应纳税所得额为转让收入减去房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用后的余额，适用20%税率。
1、确认转让收入：以不含增值税的成交价格为准，如合同价300万元且增值税免征，则收入为300万元。
2、确定房屋原值：包括购房款（含当时支付的增值税）、契税、印花税、中介费、装修费（需提供合法票据）等可计入原值的支出。
3、核算可扣除税费：包括本次转让环节缴纳的增值税（如需缴纳）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税（如适用）、印花税等，但本次转让缴纳的增值税不得在计算个税时扣除。
4、计算应纳税所得额：转让收入－房屋原值－可扣除税费－合理费用（如评估费、律师费等）。
5、乘以20%得出应纳税额：例如所得额为180万元，则个税为36万元。
二、按转让收入核定征收
当纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证，或税务机关无法核实原值时，实行核定征收。此时不扣除原值与费用，直接按转让收入的固定比例计征。
1、确认适用比例：多数地区执行1%核定率；部分城市（如北京、上海、广州、深圳）可能适用1%–3%区间，具体以当地税务局公告为准。
2、确认计税依据：以不含增值税的转让收入为基数。若增值税免征，计税收入即为合同总价；若需缴纳增值税，则用含税价÷（1＋征收率）还原为不含税收入。
3、计算应纳税额：不含税转让收入 × 核定率。例如转让收入200万元，核定率为1%，则个税为2万元。
三、免征个人所得税情形
符合全部两项条件的，可享受个税免征政策：房屋为个人自用满五年、且是家庭唯一生活用房。该“五年”指取得不动产权证或契税完税凭证时间起算满五年，“唯一住房”需由纳税人声明并经不动产登记机构核查属实。
1、核验不动产权证登记日期或契税完税凭证开具日期，确认是否已满五年。
2、登录当地不动产登记中心网站或前往窗口查询本人及配偶名下住房登记情况，确认无其他住宅类房产。
3、如实填写《个人出售唯一住房声明》，签字承诺信息真实，虚假申报将承担偷税法律责任。
4、向主管税务机关提交不动产权证、身份证明、婚姻状况证明、唯一住房查询结果及声明材料。
