存量房贷转按揭是借款人将未结清住房贷款转移至另一家银行并重签合同的行为，需满足产权清晰、正常还款满12个月、近6个月无逾期、新银行认可抵押价值等条件。
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一、存量房贷转按揭的定义与适用场景
“存量房贷转按揭”指借款人将已在原银行办理的未结清住房贷款，转移至另一家银行并重新签订贷款合同的行为。该操作需满足新贷款银行对信用、收入、抵押物价值等条件的审核要求。
1、借款人需持有当前有效的商品房或二手房按揭贷款合同；
2、所购房产产权清晰，无司法查封、二次抵押等权利限制；
3、原贷款已正常还款满12个月，且近6个月无逾期记录；
4、新贷款银行认可该房产评估价值，抵押率不超过当地监管上限。
二、转按揭与重定价的核心区别
转按揭是跨行贷款主体变更，涉及新旧贷款结清、抵押权注销与重新登记；重定价仅在原银行内部调整利率，不改变合同主体及抵押登记状态。两者法律性质、操作流程与时间成本均不同。
1、转按揭需办理抵押注销手续，通常耗时15—25个工作日；
2、重定价无需变更抵押登记，利率于重定价日自动生效；
3、转按揭可突破原合同利率下限约束，重定价受制于原合同约定的浮动方式；
4、部分银行对转按揭收取0.5%服务费，重定价不产生额外费用。
三、2026年最新政策支持要点
2026年1月起实施的《关于优化存量住房贷款服务的指导意见》明确三项关键支持：统一转换渠道、压缩审批时限、下调服务费率。政策覆盖全国所有地级及以上城市，不含港澳台地区。
1、全国范围内开通线上转按揭预审通道，支持跨省申请；
2、银行承诺受理后10个工作日内完成初审，15个工作日内出具书面批复；
3、服务费上限由贷款金额的1%—2%统一调降至0.5%；
4、允许同一借款人3年内最多办理一次转按揭，不受原合同“不得提前还款”条款限制。
四、利率差驱动下的实操门槛
是否启动转按揭，取决于新旧贷款利率差能否覆盖转贷成本。当前市场普遍以80BP为临界值：利差≥80BP时，转按揭经济性显著；利差＜50BP时，建议优先选择重定价。
1、2025年5月LPR下调后，新发放首套房贷利率多为3.05%—3.2%；
2、截至2026年1月末，存量房贷加权平均利率为4.27%；
3、若原贷款利率为4.5%，转按揭后执行3.15%，利差达135BP，扣除0.5%服务费仍具优势；
4、若原贷款利率为3.8%，转按揭后执行3.25%，利差仅55BP，需精确测算综合成本。
五、操作路径与材料清单
转按揭实行“双线并行”模式：借款人可同步向新贷款银行提交申请，并委托其协调原贷款银行办理结清手续。全流程不强制要求借款人垫资赎楼，支持过桥资金闭环管理。
1、准备身份证明、婚姻状况材料、近12个月银行流水及纳税凭证；
2、提供原贷款合同、最新还款计划表及剩余本金结清证明；
3、提交拟转入银行认可的房产评估报告，评估机构须在住建部门备案；
4、签署三方协议，明确原贷款结清时间、抵押注销节点及新贷款放款条件。
